《中華人民共和國(guó)民法典》將于2021年1月1日正式實(shí)施，其中的居住權(quán)是一大亮點(diǎn)。有網(wǎng)友提出疑問(wèn)，

　　第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。

　　第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：

　　第三百六十八條居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　第三百七十條居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。

　　居住權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利。 居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿(mǎn)足各自不同的需求，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢(shì)群體的住房保障，也可以靈活地滿(mǎn)足當(dāng)事人的其他住房需求。更重要的是，現(xiàn)行法只承認(rèn)“房屋所有權(quán)”以及“租賃權(quán)”兩種房屋的利用形式，難以完全滿(mǎn)足當(dāng)事人的多樣化需求。而居住權(quán)同時(shí)具有穩(wěn)定性和靈活性，能夠充分保障所有權(quán)人對(duì)房屋的自由支配，為利用房屋提供了更多方式，還可以填補(bǔ)“房屋所有權(quán)”和“租賃期”的中間地帶，有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。

　　事實(shí)上，住在一個(gè)地方還真不意味著你擁有對(duì)這個(gè)房屋的法定居住權(quán)。 夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。

　　民法典中所指的居住權(quán)，也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對(duì)房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。

　　同樣是對(duì)于他人財(cái)產(chǎn)的使用，在租賃過(guò)程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對(duì)他人房屋進(jìn)行使用、收益的權(quán)利，但承租人的權(quán)利僅限于用益而無(wú)法直接支配。

　　而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性，能以自己意思無(wú)需借助他人的行為對(duì)房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

　　不難看出，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)，在明確居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿(mǎn)足其穩(wěn)定的生活居住需要。

　　首先，這一規(guī)定，對(duì)于日后二手房的購(gòu)買(mǎi)有了一條必備的手續(xù)。因?yàn)橘?gòu)房時(shí)不僅需要查詢(xún)房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況， 還應(yīng)注意查詢(xún)房屋是否登記有居住權(quán)。

　　一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，沒(méi)有登記則不成立。買(mǎi)房一定要查冊(cè)，看房屋有沒(méi)有被設(shè)置了居住權(quán)。 因?yàn)�，新房東也不能趕走居住權(quán)人。

　　舉個(gè)例子，老人一旦給保姆或親戚設(shè)立“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。

　　如果“居住權(quán)”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證，也沒(méi)有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。 當(dāng)然，保姆或親戚只能居住，沒(méi)有資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)，其子女也無(wú)法獲得繼承權(quán)。 至于居住要不要另付租金，這要看當(dāng)時(shí)約定。如果沒(méi)有約定，一般都是無(wú)償?shù)摹?這只是一種可能存在的應(yīng)用場(chǎng)景。

　　其一，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來(lái)諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

　　其二，公租房未來(lái)可能會(huì)通過(guò)“居住權(quán)”加以確認(rèn)。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶(hù)只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無(wú)疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

　　其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問(wèn)題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺(jué)中房產(chǎn)被賤賣(mài)，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰(shuí)都無(wú)法剝奪，這無(wú)疑能讓許多金融騙局無(wú)處藏身。

　　另外，居住權(quán)的用益物權(quán)，實(shí)際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開(kāi)，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過(guò)程中可能會(huì)遇到障礙， 因?yàn)榧词故欠课菽軌蜻^(guò)戶(hù)，但如果合同約定的居住時(shí)間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。作為購(gòu)房者，如果房子是用來(lái)自住，一般也不會(huì)考慮此類(lèi)房子。

　　民法典關(guān)注居住權(quán)的規(guī)定，意味著房屋一旦設(shè)立居住權(quán)，房屋流通價(jià)值將大幅降低，即便該房屋產(chǎn)權(quán)人變更后，只要在居住權(quán)期限內(nèi)，新產(chǎn)權(quán)人是無(wú)法將居住權(quán)人趕走的。預(yù)計(jì)今后，在下面這些關(guān)系中可能會(huì)需要設(shè)立居住權(quán)協(xié)議：

　　1、夫妻關(guān)系，夫妻關(guān)系中，由于房產(chǎn)登記在一方名下，或房產(chǎn)為另一方婚前財(cái)產(chǎn)，為了保障夫妻另外一方的利益，可以設(shè)立居住權(quán)。

　　2、父子關(guān)系，目前很多家庭購(gòu)房都是父母出資首付，子女貸款的方式購(gòu)房，而產(chǎn)權(quán)又登記在子女名下，為了保障父母權(quán)益，可以對(duì)房屋設(shè)立居住權(quán)。

　　3、其他關(guān)系，這類(lèi)關(guān)系可能各種各樣，均是基于要維護(hù)另外一方的合法權(quán)益，給予一方穩(wěn)定的居住保障而設(shè)立居住權(quán)。

　　甲、乙雙方系父子關(guān)系，另鑒于甲方名下位于上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)登記在甲方名下，為了保障乙方對(duì)該房屋的居住權(quán)，現(xiàn)甲\乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，于2020年6月8日訂立以下協(xié)議，以資雙方共同遵守：

　　甲方將名下位于XX市XX區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋為乙方設(shè)立居住權(quán)，該房屋的基本狀況為： 平方米，不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)編號(hào)： ，土地使用權(quán)期限為 。

　　2、在上述居住權(quán)期間內(nèi)，經(jīng)甲乙雙方同意，可共同前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理居住權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，乙方的居住權(quán)自辦理注銷(xiāo)之日終止。

　　2、甲方同意，乙方在居住權(quán)期間，可根據(jù)需要對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，添置設(shè)施設(shè)備，甲方應(yīng)積極予以配合；

　　本協(xié)議簽訂后，若甲方延期辦理居住權(quán)登記手續(xù)，每延期一日，應(yīng)向乙方支付1000元的違約金，逾期超過(guò)30日，則甲方購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)乙方的出資人民幣600萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣陸百萬(wàn)元）視為甲方向乙方借款，甲方應(yīng)按照月利率1%的標(biāo)準(zhǔn)從乙方實(shí)際出資之日起向乙方支付借款利息。

　　六、因履行本協(xié)議過(guò)程中產(chǎn)生的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)積極協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方均可向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。