比如去年年中就開(kāi)始出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“跌停板”，再比如今年蘇州、濟(jì)南、鄭州等多個(gè)城市開(kāi)啟的房屋回購(gòu)。

　　所謂房屋回購(gòu)，就是政府出錢(qián)從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)成批的新房，減少市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)，解決去化問(wèn)題，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

　　更有趣、規(guī)模也更大的，是房?jī)r(jià)跌停板。自去年湖南岳陽(yáng)率先發(fā)布房?jī)r(jià)“跌停板”，要求市區(qū)房?jī)r(jià)跌幅不能超過(guò)15%以來(lái)，有30個(gè)左右的城市在之后跟進(jìn)。

　　11月9日，東莞住建局發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)管理的通知（東建房〔2022〕22號(hào)》，明確提出：

　　盡管也強(qiáng)調(diào)了上浮不能超過(guò)備案價(jià)，但在當(dāng)下的樓市語(yǔ)境中，這句話(huà)的側(cè)重點(diǎn)明顯在后半句，下浮不能超過(guò)備案價(jià)15%。

　　事實(shí)上，此前東莞就給新房設(shè)置過(guò)跌停板，當(dāng)時(shí)設(shè)置的是10%，下浮不能超過(guò)10%，現(xiàn)在重新進(jìn)行了調(diào)整，這也是我為何說(shuō)東莞是重新調(diào)整了跌停板。

　　在放松限跌幅度之下，接下來(lái)東莞的新盤(pán)降價(jià)幅度，會(huì)明顯加大。換句話(huà)說(shuō)，新房降價(jià)的大門(mén)，敞開(kāi)了一點(diǎn)點(diǎn)。

　　東莞方面，在上一輪牛市中，是房?jī)r(jià)最跳躍的城市之一。哪怕在遭遇疫情的2020年，東莞都以超過(guò)40%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。

　　理性來(lái)看東莞，這是一座非常值得看好的城市，因?yàn)闁|莞要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)，要人口有人口，要區(qū)位優(yōu)勢(shì)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)方面，東莞是一個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，其工業(yè)實(shí)力位居全國(guó)前十五，同時(shí)是GDP過(guò)萬(wàn)億的城市。從90年代以來(lái)，一直都是明星地級(jí)市，光環(huán)始終沒(méi)有黯淡過(guò)。

　　去年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，東莞市常住人口1047萬(wàn)，城區(qū)人口956萬(wàn)，妥妥的特大城市，而且距離超大城市，城區(qū)人口只差44萬(wàn)。

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)方面，東莞身處廣深兩大一線(xiàn)城市之間，這一點(diǎn)在全國(guó)獨(dú)一份。而且是廣深港黃金軸繞不開(kāi)的一座城市。

　　這樣一座無(wú)可挑剔的城市，樓市當(dāng)然值得看好。也正因?yàn)闊o(wú)可挑剔得太過(guò)明顯，導(dǎo)致在上一輪牛市中，熱錢(qián)過(guò)度涌入，尤其是來(lái)自深圳的資本，瘋狂炒作，導(dǎo)致東莞房?jī)r(jià)過(guò)度上漲。

　　其主城街道的東城、南城均價(jià)突破了4萬(wàn)/平米，靠近深圳和珠江的長(zhǎng)安鎮(zhèn)均價(jià)也登上了4萬(wàn)。4萬(wàn)均價(jià)并不是東莞房?jī)r(jià)的天花板，東莞房?jī)r(jià)的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價(jià)格一度沖破了7萬(wàn)元。

　　東莞目前整體均價(jià)位居內(nèi)地前十。內(nèi)地房?jī)r(jià)最高的10個(gè)城市，京津冀2個(gè)，粵港澳3個(gè)，長(zhǎng)三角3個(gè)。

　　成交量自不必說(shuō)，哪怕經(jīng)歷了年中放開(kāi)外圍區(qū)限購(gòu)，只保留東城、南城、莞城、萬(wàn)江四個(gè)街道以及松山湖片區(qū)，其余全部放開(kāi)，依舊賣(mài)不動(dòng)。

　　據(jù)合富數(shù)據(jù)顯示，10月東莞新房成交量?jī)H2885套，環(huán)比下跌25%，比去年同期成交下跌34%。

　　萬(wàn)江某項(xiàng)目地價(jià)已經(jīng)去到20761/平，推出工抵房團(tuán)購(gòu)專(zhuān)場(chǎng)，號(hào)稱(chēng)2.4萬(wàn)/平起。寮步某項(xiàng)目，地價(jià)去到23749/平，特價(jià)房?jī)r(jià)格約在2.4萬(wàn)至2.7萬(wàn)/平。鳳崗某項(xiàng)目地價(jià)2.5萬(wàn)，線(xiàn)萬(wàn)起。樟木頭某項(xiàng)目之前均價(jià)2.6-2.7萬(wàn)，現(xiàn)在帶裝修只要2.1萬(wàn)。塘廈某項(xiàng)目之前均價(jià)3.5萬(wàn)，現(xiàn)在帶裝修只要2.9萬(wàn)......

　　根據(jù)東莞淘房志梳理，當(dāng)下東莞房?jī)r(jià)天花板的松山湖，當(dāng)年的網(wǎng)紅盤(pán)，二手網(wǎng)紅盤(pán)，大多數(shù)樓盤(pán)單價(jià)都已回歸到5萬(wàn)，甚至有樓盤(pán)3字頭就能拿下，降幅普遍在20%上下。

　　面對(duì)如此局面，東莞市發(fā)布新版限跌令，意在再次強(qiáng)調(diào)一下市場(chǎng)需要穩(wěn)定。畢竟，今年以來(lái)的多場(chǎng)高層會(huì)議，穩(wěn)定仍在不斷被強(qiáng)調(diào)。

　　前十個(gè)月龍湖全口徑銷(xiāo)售額較去年同期跌去了27.28%。中海、華潤(rùn)、招商、保利無(wú)不在跌。碧桂園、萬(wàn)科跌幅都超過(guò)三分之一。

　　在這種背景下，舊版的限跌令，顯然限制了房企的自救能力。他們需要更大幅度的降價(jià)，來(lái)吸引購(gòu)房者。

　　調(diào)整當(dāng)前“一刀切”式的限價(jià)管控。適當(dāng)放寬備案價(jià)限制，建議土地出讓合同中未規(guī)定限價(jià)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)實(shí)際情況制定備案價(jià)格。

　　自去年至今，大部分出臺(tái)限跌令的城市，幅度都在15%左右，有的只允許下跌10%。這與當(dāng)前房企急于自救的環(huán)境明顯沖突。

　　降價(jià)30%，還是相當(dāng)有誠(chéng)意，可以調(diào)動(dòng)一批目前有購(gòu)房實(shí)力的剛需入場(chǎng)。既幫助房企釋放了流動(dòng)性，又真金白銀地助力購(gòu)房者降壓減負(fù)。