黨的二十大報告提出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。目前，我國城市正從過去的新區(qū)增量建設與舊區(qū)拆舊建新，步入城市有機更新。從某種程度上講，“實施城市更新行動”是我國城市發(fā)展理念、模式、路徑的系統(tǒng)性調(diào)整與完善，是城市立足于“新的戰(zhàn)略階段”的“新的戰(zhàn)略機遇、戰(zhàn)略任務、戰(zhàn)略要求”。

　　住建部早在2021年8月就發(fā)布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，要求探索可持續(xù)更新模式，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，不片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益，鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。這些表述明確指出了城市更新的新理念、新方向。

　　然而，對于很多人而言，城市更新的概念還比較新，一些工作也才剛剛起步，對于城市更新與傳統(tǒng)發(fā)展模式的差異，認識上還比較模糊，需要深入淺出地加以闡述。同時，如何處理好“時代之變”背景下各方面的關系，以適應新模式、走出新道路、寫好新篇章，也是當下亟需厘清的內(nèi)容�？傮w而言，城市更新工作需要處理好五對關系：

　　從舊區(qū)成片改造到城市有機更新，從大規(guī)模的增量建設到小尺度的存量空間治理，單個建設項目的尺度、體量大幅度減小。以前動輒幾十萬平方米的舊區(qū)改造與房地產(chǎn)開發(fā)，漸漸被幾萬、幾千甚至幾百、幾十平方米的小、微更新項目所代替，更多的甚至是“原子化”的自主更新和單體建筑的自我修復，從大破大立走向小破小立、微破微立，從大規(guī)�！巴仆翙C式”改造走向“針灸式”的微雕、微創(chuàng)。其實，堅持精細治理和精明增長，以小的建筑和空間，一樣可以實現(xiàn)大的能量與影響，形成“小而美”、“小中見大”、“以小博大”的效果。甚至可以通過品牌復制，“小題大做”，實現(xiàn)乘數(shù)效應。住建部指出，“要保持老城格局尺度，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場”，也就是倡導保護小尺度的空間元素，規(guī)避大尺度的“建設性破壞”。一些城市“螺螄殼里做道場”的空間利用傳統(tǒng)，應該加以提倡。

　　當社會經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，城市規(guī)劃建設的總體形勢發(fā)生了一系列變化。一是從以追求效率為主，逐漸轉(zhuǎn)向公平與效率兼顧。這意味著，為了做好更新改造的社會工作，節(jié)奏會相應慢下來。二是過去以拆為主的急就章式改造，逐漸過渡到以保留保護和綜合改造為主的漸進式更新，工作的精細化要求會更高，也意味著項目周期會拉長。三是更新改造項目從過去困難較少的優(yōu)質(zhì)地塊，過渡到歷史遺留下來的“骨頭”地塊，矛盾很多，困難很大，往往需要較長時間才能完全消化。如此等等，意味著城市有機更新的工作節(jié)奏，比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)要慢一些，甚至慢得多。過去追求“一年一個樣、三年大變樣”式的“突變”模式，而城市有機更新開啟的是“漸變”模式，追求“慢工出細活兒”，實現(xiàn)精細化、精致化，多做精品、作品。住建部要求“量力而行、久久為功”“漸進式有機更新”，其實就是希望各方主體穩(wěn)中求進、行穩(wěn)致遠。

　　傳統(tǒng)的建設發(fā)展模式，除了強調(diào)規(guī)模與速度之外，還強調(diào)建設項目用地的完整性、整體性，動輒成片、成區(qū)域、成建制地“造城”。而城市有機更新所針對的用地，往往包含“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星小微地塊和畸形用地，地形復雜，邊界曲折，用地破碎。針對這樣的情況，需要區(qū)域統(tǒng)籌主體開展總體上的協(xié)調(diào)統(tǒng)合和經(jīng)濟上的綜合平衡，通過開展大量的既“化整為零”又“聚零為整”、既“裂變”又“聚變”、既組織獨立地段更新又能“串珠成線”的工作，取得形態(tài)協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)融匯、人文聚合的效果。如此一來，城市有機更新對于地方政府的政策創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，以及對建設主體的系統(tǒng)化駕馭能力，都提出了更高的要求。目前，一些城市對相關政策進行了完善，比如針對零星用地以及不具備單獨建設條件的用地，允許與周邊用地整合實施。這將有利于處理好小微存量空間的點與面、整與零的關系。

　　傳統(tǒng)發(fā)展模式尤其重視建設項目的物理形態(tài)和物質(zhì)空間，不僅因為這些物質(zhì)要素具有形象顯示度，還因為這些空間具有房地產(chǎn)價值。因此，一度流行穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，又導致千樓一面、水泥森林等“城市病”。而那些看不見的東西，如民生、民心、人文、功能等，卻往往被忽略。但城市不是各類建設項目的物理拼盤，更不是冰冰冷冷的增長機器，而是有機體、生命體，有個性、有靈魂、有精神。城市有機更新倡導將有形世界與無形世界結合起來，促進面子與里子、形式與內(nèi)容、物質(zhì)與人文的統(tǒng)一，實現(xiàn)“見物見人見精神”。因此，需要在追求“表”的同時，還需要適度關注“里”，包括對效率到公平、法制，需要開展大量社會協(xié)調(diào)、政策創(chuàng)新工作；對歷史文化風貌的保護與傳承，需要植入更多人文、藝術元素；對規(guī)劃的要求、市場的需求，需要進行功能、產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，鍛造新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)。特別重要的，是對人的現(xiàn)實訴求，要感同身受，踐行人民城市理念，體現(xiàn)人文關懷。

　　傳統(tǒng)發(fā)展模式，要么利用增量用地大規(guī)模新建、擴建，要么利用存量用地大規(guī)模拆舊建新，二者都屬于有形資產(chǎn)和固定投資，都涉及土地權益的整體調(diào)整，或征地，或征收，不僅投入較大，周期較長，社會調(diào)整力度及其引起的矛盾也較大，屬于大規(guī)模、運動式、侵入型、高擾動的重資產(chǎn)。而隨著城市發(fā)展方式向有機更新的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式逐漸向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，開始倡導小規(guī)模、漸進式、自組織、低擾動的城市發(fā)展。建設項目往往是在存量空間和既有建筑基礎上，因勢利導，因地制宜，以“和風細雨”的方式實施，從而減少利益矛盾，也盡量不干擾或少干擾市民生活。比如，在整體保持歷史風貌、肌理基礎上的拔點、抽戶，在基本保持歷史建筑主體結構基礎上的小修、小改，在保留歷史建筑作為“容器”“載體”基礎上的轉(zhuǎn)型、升級，在不侵擾老百姓正常生活基礎上的整治、治理，等等。所有這些工作，不僅大大降低直接成本、減少社會矛盾、省略審批環(huán)節(jié)，還可能通過城市功能轉(zhuǎn)型升級、歷史建筑保留保護、市民社會積極參與和品牌效應整體實現(xiàn)，增加無形資產(chǎn)和品牌價值，獲得超越歷史的再生。

　　綜上所述，城市更新工作需要改變傳統(tǒng)對于建設項目的“大與小”、“快與慢”、“點與面”、“表與里”、“重與輕”的認識。這些看上去通俗易懂的二元對比關系，實則是對城市更新最本質(zhì)特征的把握，從而解決思想性問題。當更多社會主體可以接受小微體量、傳統(tǒng)肌理的項目尺度，沿著精雕細琢、“和風細雨”的更新路徑，實現(xiàn)點面結合、表里兼顧的高質(zhì)量、高品質(zhì)效果，開始注重以業(yè)態(tài)創(chuàng)新、運營管理、品牌塑造為先，而不是傳統(tǒng)物質(zhì)建設為先，城市更新便具備了思想基礎和基本條件。