■在上海，無電梯多層住宅約20萬個(gè)門洞。去年，全市加裝電梯完工超過3000臺(tái)。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉�！罢l來管、管什么、錢誰出”是大家最關(guān)心的三大后續(xù)管理問題。在后續(xù)管理方面，市房管部門已出臺(tái)相關(guān)文件和參考示范合同，明確電梯管理責(zé)任、管理費(fèi)用的籌集使用等，鼓勵(lì)物業(yè)公司全程參與加梯項(xiàng)目

　　■法律界人士認(rèn)為，根據(jù)《民法典》規(guī)定及相關(guān)案例，原來反對(duì)加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業(yè)主，之后因?yàn)樯�活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔(dān)加裝和維護(hù)費(fèi)用的情況下，權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)

　　“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’，已經(jīng)到了迫在眉睫的時(shí)候。”虹口區(qū)家加樂加裝電梯事務(wù)所黨支部書記章建新一連對(duì)記者說了幾次。

　　既有多層住宅加裝電梯是一項(xiàng)重要的民心工程。作為上海最早成片加裝電梯的街道之一，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道目前已竣工電梯219臺(tái)，約10%超過免費(fèi)維保期，相當(dāng)一部分明年也將陸續(xù)到期。

　　在上海，無電梯多層住宅約20萬個(gè)門洞。去年，全市加裝電梯完工超過3000臺(tái)。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉�！罢l來管、管什么、錢誰出”是大家最關(guān)心的三大后續(xù)管理問題。在后續(xù)管理方面，市房管部門已出臺(tái)相關(guān)文件和參考示范合同，明確電梯管理責(zé)任、管理費(fèi)用的籌集使用等，鼓勵(lì)物業(yè)公司全程參與加梯項(xiàng)目。

　　近期，記者調(diào)查采訪上海黃浦、虹口、普陀、靜安等中心城區(qū)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了老房加梯后續(xù)管理的探索，有很多成功的案例，也有一些問題亟待解決。

　　2021年，黃浦區(qū)在全市率先出臺(tái)《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見》，《意見》明確指出，加梯由“物業(yè)接管”。

　　今年3月，虹口區(qū)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實(shí)施方案》，明確加裝電梯所有權(quán)人作為使用主體，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)企業(yè)為加裝電梯使用管理單位(或經(jīng)相關(guān)單位商討認(rèn)可的專業(yè)單位)，履行電梯設(shè)備及新增維護(hù)結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

　　目前，黃浦區(qū)已完工的320多部電梯全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)接管�！拔覀�?cè)谕七M(jìn)加梯之初就確定‘建管并舉’原則。在加梯項(xiàng)目簽約時(shí)，物業(yè)接管就已由居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)等三方達(dá)成共識(shí)，并以協(xié)議形式確定下來�！秉S浦區(qū)房管局權(quán)籍科科長潘忞嚞說。

　　靜安區(qū)臨汾路街道，有近80臺(tái)電梯陸續(xù)超過兩年的免保期，街道探索形成加梯后續(xù)使用管理及維保方式的“建管一體+物業(yè)托管”的“3+1”模式，供居民選擇。分別由物業(yè)、專業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和品牌電梯的合作企業(yè)等，對(duì)老房加梯后續(xù)進(jìn)行管理。

　　由于加梯是新生事物，現(xiàn)實(shí)中，有不少物業(yè)并不愿意接管多出來的電梯。一位物業(yè)公司老總告訴記者，企業(yè)擔(dān)心加梯的管理費(fèi)能不能收上來，還擔(dān)心會(huì)不會(huì)增加較大的收繳成本？“現(xiàn)在很多小區(qū)收繳物業(yè)費(fèi)都很難，增加的加梯費(fèi)豈不是更難收？”

　　還有的物業(yè)自身比較小，沒有這方面經(jīng)驗(yàn)。更重要的是，算下經(jīng)濟(jì)賬，如果后續(xù)管理的電梯數(shù)量不達(dá)到一定規(guī)模，又無法收取相應(yīng)的費(fèi)用，很難有盈利。還有小區(qū)居民聯(lián)名反對(duì)物業(yè)接管。

　　為激勵(lì)物業(yè)接管加梯，黃浦區(qū)將接管電梯納入?yún)^(qū)政府對(duì)老公房物業(yè)補(bǔ)貼的考核項(xiàng)目中，要求物業(yè)必須達(dá)到接手90%以上的加梯才算達(dá)標(biāo)。潘忞嚞介紹：“確定90%的目標(biāo)，主要考慮到有些加梯樓棟可能想選擇其他的接管方式，不一定要物業(yè)接管，所以設(shè)定了物業(yè)至少接手90%的加梯標(biāo)準(zhǔn)。但操作下來，目前所有完工的加梯門洞都選擇由物業(yè)接管的模式�！�

　　虹口區(qū)也將小區(qū)加裝電梯的接管情況納入當(dāng)次物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)考核范疇，實(shí)施“額外獎(jiǎng)勵(lì)”和“一票否決”，鼓勵(lì)物業(yè)接管；代建單位促成物業(yè)企業(yè)接管電梯的業(yè)績將作為代建單位信用評(píng)分和考核的重要參考指標(biāo)；因居民服務(wù)費(fèi)用繳納不及時(shí)、相關(guān)義務(wù)履行不到位等原因?qū)е挛�托服�?wù)無法繼續(xù)，物業(yè)企業(yè)作為使用管理單位可按程序暫停電梯使用，各行業(yè)管理部門支持物業(yè)企業(yè)維護(hù)合法權(quán)益。

　　在現(xiàn)實(shí)操作中，規(guī)模大的區(qū)屬國企有一定優(yōu)勢(shì)。普陀區(qū)西部集團(tuán)，目前在長風(fēng)、長壽、曹楊新村街道都完成了“成片加梯”從“國企代建”到“國企維管”閉環(huán)管理。這與西部集團(tuán)自身有下轄電梯維保企業(yè)、物業(yè)企業(yè)等資源有關(guān)�！拔覀兛梢詫�(shí)現(xiàn)一條龍服務(wù)，居民也比較放心�！蔽鞑考瘓F(tuán)徐虎加梯工作室業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陸峰說。

　　萬一小區(qū)物業(yè)更換了怎么辦？黃浦區(qū)即將出臺(tái)新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見》，明確新物業(yè)在簽約小區(qū)時(shí)必須承擔(dān)接管加梯的義務(wù)。

　　遇到物業(yè)拒不接管或小區(qū)無物業(yè)怎么辦？虹口區(qū)鼓勵(lì)區(qū)屬物業(yè)企業(yè)以及其他具備資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)、電梯維保企業(yè)參與加裝電梯過程，將電梯的維保與管理納入服務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)一體化接管，確保住宅電梯使用安全。

　　根據(jù)測(cè)算，一般電梯后續(xù)管理費(fèi)用包括使用管理費(fèi)、維保費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、電費(fèi)以及可能需要更換的零部件費(fèi)用等，通常達(dá)到每臺(tái)電梯每年7000元—10000元。

　　據(jù)了解，對(duì)加梯的門洞，市、區(qū)在加梯完工驗(yàn)收后會(huì)給予28萬元的補(bǔ)貼。上海一些區(qū)將補(bǔ)貼直接給加梯公司，作為加梯款的一部分。黃浦區(qū)則要求加梯款必須由居民在加梯前全部籌集完成，加梯補(bǔ)貼28萬元下發(fā)后，從中留出至少10萬元作為加梯后續(xù)的電費(fèi)、管理費(fèi)以及維保費(fèi)等使用，剩余補(bǔ)貼再返還給居民協(xié)商分掉。這個(gè)方案絕大部分居民愿意接受。

　　普陀的一些小區(qū)在居民自治過程中，也在居民繳納的電梯款總額中預(yù)留了后續(xù)費(fèi)用。在長征鎮(zhèn)怒江南苑小區(qū)，加梯小組的核心成員田宗紡告訴記者，目前加裝電梯的4個(gè)門洞，當(dāng)初經(jīng)過樓內(nèi)居民民主協(xié)商，都預(yù)留了12萬元作為后續(xù)費(fèi)用。

　　不僅如此，怒江南苑小區(qū)加裝電梯的門洞還引入電梯廣告，目前廣告收益基本可以支付電梯后續(xù)費(fèi)用中的電費(fèi)。

　　不過記者走訪了解到，目前在上海，能在加裝電梯的老房中成功引入廣告的還比較少，主要是因?yàn)閺V告企業(yè)覺得這些老房樓層太低、居民人數(shù)太少，投放性價(jià)比不高。

　　虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道最早竣工的幾部加裝電梯的后續(xù)管理費(fèi)用，通過提升加裝電梯門洞居民的物業(yè)費(fèi)用來承擔(dān)。章建新告訴記者：“這種模式的好處是，一來從非電梯房變成電梯房，多數(shù)居民愿意提升相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，二來讓物業(yè)承擔(dān)后續(xù)的管理也就順理成章�！�

　　在普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，由普陀區(qū)相關(guān)部門補(bǔ)貼電梯物聯(lián)網(wǎng)專項(xiàng)費(fèi)每臺(tái)800元/年用于維保，不足的費(fèi)用由電梯所有權(quán)人自籌分?jǐn)�；特別引入“保險(xiǎn)+服務(wù)”的運(yùn)維模式，鼓勵(lì)業(yè)主購買加梯全生命周期保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司為加梯后續(xù)管理提供服務(wù)，涵蓋保養(yǎng)、檢驗(yàn)、檢測(cè)、維修、應(yīng)急救援等，提供風(fēng)險(xiǎn)托底。

　　櫻花苑居民區(qū)黨總支書記袁廷海告訴記者，“金融+梯”管理模式試點(diǎn)受到居民歡迎。每臺(tái)電梯，所在門洞所有居民一次性投入保險(xiǎn)資金16萬元后，在未來16年電梯使用的過程中，由電梯運(yùn)行所產(chǎn)生的各種費(fèi)用，都將由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，居民不用承擔(dān)一分錢，更不用為反復(fù)籌集維保資金而煩惱。同時(shí)因電梯困人以及第三者責(zé)任產(chǎn)生的費(fèi)用，也全部由保險(xiǎn)公司承保，這樣一來不僅讓加梯居民多了份保障，也不用為加梯“后遺癥”煩心。

　　對(duì)于一些居民不愿意一次性投入過多保險(xiǎn)資金的情況，櫻花苑目前已經(jīng)升級(jí)“金融+梯”2.0版本。與保險(xiǎn)公司合作的電梯維保單位梯虎加梯工作室負(fù)責(zé)人鄭聶平表示，在新版本中，居民可選擇不包含零配件的“清包”和包含零配件的“全包”，維保周期可長可短，付款周期可以一年一次支付，有效減輕了居民負(fù)擔(dān)。

　　上海不少社區(qū)依靠居民自治，有力推進(jìn)了加裝電梯；也嘗試依靠居民自治來管理加梯后續(xù)資金，但遇到了問題。

　　很多加梯門洞在加梯完成后，采用由自管小組開設(shè)3人聯(lián)名賬戶管理加梯后續(xù)資金的做法。黃浦區(qū)蒙西小區(qū)居民老談，是電梯后續(xù)運(yùn)維“3人小組”成員。電梯加裝好了，10萬元后續(xù)管理費(fèi)用一度存到3人在銀行的共管賬戶。

　　只要支取電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維保費(fèi)，3位老人要一起到銀行從共管賬戶中取錢，再去相關(guān)機(jī)構(gòu)繳納，很麻煩不說，老談還擔(dān)心萬一有一人突然離世，資金支付會(huì)存在困難，同時(shí)在財(cái)產(chǎn)繼承方面存在法律風(fēng)險(xiǎn)，可能造成資金賬戶的凍結(jié)。

　　老談所在門洞后來用上了“梯管家”。這是全市首個(gè)加梯管理經(jīng)費(fèi)托管平臺(tái)，平臺(tái)由市房管局物業(yè)處和黃浦區(qū)房管局牽頭，與上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司共同搭建，在工商銀行開戶使用。

　　“梯管家”以電梯為單位開戶，專款專用。銀行根據(jù)居民提供的名單為賬戶開設(shè)“白名單”，賬戶內(nèi)資金只能劃撥給白名單內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，確保資金安全；也不用居民自己跑銀行，費(fèi)用可以自動(dòng)劃撥；當(dāng)賬戶資金發(fā)生變動(dòng)，會(huì)有手機(jī)短信發(fā)送到門洞每戶居民手機(jī)上，如果居民有異議，可在三天內(nèi)到銀行辦理手續(xù)，暫停資金的劃撥。

　　居民還可以查詢到賬戶余額，每一筆費(fèi)用都有據(jù)可查。前段時(shí)間，上海某區(qū)有上家賣了房子，和下家說自己參加了加梯。但房屋交易后，下家發(fā)現(xiàn)上家說謊了，根本沒有參與加梯，雙方產(chǎn)生糾紛�！叭绻�有了‘梯管家’，下家購房前可以要求上家出示‘梯管家’的資金賬戶信息，證明自己參與加梯。”老談?wù)f。

　　目前，“梯管家”賬戶已覆蓋黃浦區(qū)10個(gè)街道，累計(jì)簽約133臺(tái)，有效規(guī)避了資金籌集困難、管理人員變動(dòng)、管理責(zé)任推諉等問題。

　　與之相似，桃浦鎮(zhèn)櫻花苑也在上海房地產(chǎn)交易中心資金管理有限公司為加梯門洞申請(qǐng)了專項(xiàng)賬戶，實(shí)現(xiàn)第三方監(jiān)管、專款專用。

　　虹口區(qū)也要求在加裝電梯前期征詢階段，明確建設(shè)資金和電梯后續(xù)管理經(jīng)費(fèi)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，開設(shè)資金賬戶，有效管控加梯建設(shè)資金和電梯后續(xù)管理經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用。

　　記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，盡管老房加梯是居民自治項(xiàng)目，但后續(xù)管理會(huì)發(fā)生各種“扯皮”的事情，居委干部操碎了心。

　　為此，基層呼吁出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)意見、制定居民自治公約，與此同時(shí)，“走心入腦”的群眾工作也十分重要。

　　比如，有居民當(dāng)初反對(duì)加梯，沒有交費(fèi)，但電梯建成幾年后又想?yún)⒓恿�。這時(shí)如果遇到樓內(nèi)其他居民反對(duì)，就比較棘手。

　　法律界人士認(rèn)為，《民法典》以及最高人民法院、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合的“老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯典型案例新聞發(fā)布會(huì)”上明確，原來反對(duì)加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業(yè)主，之后因?yàn)樯�活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔(dān)加裝和維護(hù)費(fèi)用的情況下，權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。

　　但具體該如何操作，更多還是依靠基層指導(dǎo)、居民自治。新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見》就做出規(guī)定，后來想加入的居民具體補(bǔ)繳多少，由參與加梯的居民在加梯之初商定，并在加梯前就明確告訴對(duì)方。

　　在櫻花苑，就有這樣的居民現(xiàn)在成功進(jìn)入加梯行列。袁廷海對(duì)此體會(huì)很深：“老房加梯后續(xù)文章，一樣需要居民區(qū)黨建引領(lǐng)，需要‘加梯小組’給力，也需要鄰里之間有和諧的關(guān)系，這樣就會(huì)形成良好的示范效應(yīng)，向更多的門洞推廣�！�

　　開始采用“保險(xiǎn)+服務(wù)”模式時(shí)，有不少居民不愿繳費(fèi)。但袁廷海幫他們算了一筆賬，隨著人工費(fèi)、材料費(fèi)等不斷上漲，“保險(xiǎn)+服務(wù)”維保模式更加安全和省錢。居民們想想有道理，就同意了。

　　江灣鎮(zhèn)街道沽源路居委會(huì)主任張?zhí)�峰，也在電梯免保期快到�?個(gè)月，給居民們一家家打“預(yù)防針”，在居民的支持下，物業(yè)與第三方維保公司簽約，以大家認(rèn)可的方案履行相應(yīng)責(zé)任。

　　普陀區(qū)長風(fēng)新村街道圍繞“全生命周期管理”，不斷豐富“加梯維保菜單”，還通過數(shù)字賦能加強(qiáng)管理效能，居民只需通過手機(jī)“梯虎電梯物業(yè)”小程序，便能知曉電梯使用過程中的大小事。

　　虹口區(qū)在《關(guān)于推進(jìn)既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實(shí)施方案》明確，將物業(yè)接管方案納入加裝電梯前期征詢方案中，并要求加裝電梯完成綜合竣工驗(yàn)收并達(dá)成接管協(xié)議后，方可交付使用。

　　在新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見》中將增加新內(nèi)容：未來，使用15年以上的加梯，經(jīng)過評(píng)估后需改造時(shí)，還可享受黃浦區(qū)對(duì)老舊電梯更新的補(bǔ)貼政策，形成電梯全生命周期管理閉環(huán)。