，以下簡稱“REITs”)最后一公里的版圖已經愈來愈清晰了。中國版公募 REITs 的討論得到各界關注，并快速推進其發(fā)展。

　　業(yè)界傳聞，上交所召集多家公募基金開會，鼓勵上報公募 REITs 方案，中國版公募 REITs 只待黎明破曉、臨門一腳了。根據(jù)相關研究機構測算，中國公募 REITs 市場規(guī)�？蛇_ 10 萬億元龐大規(guī)模，這一市場掀起帷幕只待政策東風。

　　在十九大報告中，習近平總書記指出應“深化金融體制改革，增強金融服務實體經濟能力”。作為金融體制改革的一部分，金融產品創(chuàng)新占有重要的地位，當前在金融領域，許多業(yè)內人士認為最適合推出的就是公募REITs。

　　2019 年 1 月，上海證券交易所在新年致辭中表示，將進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創(chuàng)新，推動公募 REITs 試點，加快發(fā)展住房租賃 REITs。

　　對此，有分析人士指出，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，作為資產證券化的一種形態(tài)，2019 年公募REITs 試點的落地或將進一步提速。

　　國務院發(fā)展研究中心證券化 REITs課題組秘書長王步芳還表示，公募REITs 首批試點有望近期推出，而證監(jiān)會、交易所層面已經對此展開較多溝通。

　　據(jù)王步芳透露，首批公募 REITs 試點的覆蓋城市將包括北京、上海、廣州、深圳、雄安和海南等地，而底層資產將包括長租公寓、基礎設施資產、公共服務設施資產、經營性物業(yè)資產等多種類型。

　　的確，兩會期間和近期監(jiān)管層的一系列表態(tài)更是標志著 REITs 已經真正地進入了監(jiān)管層的視野和工作計劃。隨著政策支持力度的步步推進，以及過去兩年住房租賃在資產證券化方面的探索積累，REITs 落地的條件也日漸成熟。

　　然而，在公募 REITs 落地前，作為被市場認為 REITs 將最快實現(xiàn)突破的其中一個領域——長租公寓的資產證券化浪潮已然涌動。近年來各種長租公寓的類 REITs 產品在國內市場接連發(fā)行。

　　以朗詩綠色集團和平安不動產舉例，“平安匯通 - 平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃”2018 年12 月獲上交所無異議函，成為國內首單正式獲得通過的合作型長租公寓儲架REITs。

　　這單底層項目為平安不動產涉足的首個長租公寓，此產品的成功發(fā)行，為其布局“重資產 + 中資產 + 輕資產”的發(fā)展模式提供助力，平安不動產表示，未來將在一線 萬間長租公寓，總資產管理規(guī)模達到 2000 億元。

　　但事實上，自 2017 年 10 月新派公寓權益型類 REITs 實現(xiàn)長租公寓類REITs 破冰后，保利地產、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

　　2018 年 4 月 25 日中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優(yōu)先和重點支持領域，以及住房租賃資產證券化的工作程序等一系列管理新政。

　　受此利好推動，租賃住房資產證券化獲得長足發(fā)展，房企通過發(fā)行 ABS增加融資渠道，多個具有市場重大突破意義的“首單”紛紛落地。

　　例如 2018 年 2 月，國內首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品“招商創(chuàng)融 -招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”完成首期產品發(fā)行，規(guī)模 20 億元。

　　2018 年 3 月發(fā)行的“-中聯(lián)前海開源租賃住房一號第一期資產支持專項計劃”，以自持租賃住房為底層資產，儲架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行 17.17 億元，是國內首單房企租賃住房類 REITs。

　　百億級規(guī)模、采取儲架分期發(fā)行機制，在住房租賃領域試水的“中聯(lián)前海開源 -碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲深交所審議通過，產品規(guī)模 100 億元，為此后同類產品發(fā)行提供借鑒與指導。

　　2017 年獲準發(fā)行的“高和晨曦 -中信證券- 領昱系列資產支持專項計劃”，2018 年完成第一只產品發(fā)行，“高和晨曦 -- 領昱 1 號資產支持專項計劃”首期發(fā)行底標項目，為旭輝領寓旗下柚米國際社區(qū)浦江店與******詩服務公寓浦江店，以已實現(xiàn)經營現(xiàn)金流入為底層資產，該系列產品采取類REITs 儲架發(fā)行，******規(guī)模 30 億元，涉及 10-15 個項目，在 2 年內分期完成發(fā)行，這為旭輝在權益類 REITs 發(fā)行上進行有益嘗試，旭輝領寓 CEO 認為“為公募 REITs 進行儲備”。

　　被市場認為推動住房租賃資產證券化具有重要創(chuàng)新實踐的是，國內首單公共人才租賃住房類 REITs——“深創(chuàng)投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”的成功發(fā)行，這為中國公共租賃住房開展資產證券化提供有益探索。該產品采用儲架發(fā)行模式，總規(guī)模 200 億元，以原始權益人安居集團持有的深圳市范圍內人才租賃住房作為標的物業(yè)資產。

　　毋庸置疑，房企積極創(chuàng)新和探索通過資產證券化拓展融資，無疑是為房企紓困增加融資渠道。一位基金公司人士告訴《中國金融》，長租公寓市場參與者希望利用資產證券化實現(xiàn)“由重轉輕”，從而突破長租公寓的盈利桎梏，而類 REITs 產品也為標準化公募 REITs 產品的面世做了很好的鋪墊。

　　目前，在去杠桿和堅持“房住不炒”的背景下，房地產行業(yè)已經從上半場的“黃金時代”正式進入了下半場所謂的“白銀時代”。

　　即從原有“開發(fā)模式 + 粗放發(fā)展”向“存量資產 + 長效機制”轉變，尤其商業(yè)物業(yè)目前面臨著上億平方米的更新改造需求，需要引入大量的社會資本。

　　一位來自北京的投行人士告訴《中國房地產金融》，未來對于房地產企業(yè)自持房產的出租與城市更新領域都需要 REITs 等金融工具的配套支持，給予資金支持的同時形成合理的改造設計和運營管理。

　　通過 REITs 作為有效的退出渠道，可以實現(xiàn)長期租賃住房的資金回流，縮短租賃住房市場的開發(fā)和建設周期，對于長期租賃住房的開發(fā)商、運營商和金融機構投資者而言，有利于開發(fā)和建設企業(yè)的資金安排，增加住房租賃投資的吸引力。

　　在存量時代下，制度與政策的設計成為城市更新焦點，城市更新中保障房建設等內容與REITs 具有較大關聯(lián)性。若從頂端設計層面把城市更新與 REITs 相結合，將城市更新中的物業(yè)開展REITs，對我國城市更新會有巨大推動作用。

　　近年來，國家政策對于租賃住房市場的加碼可謂前所未有，租售并舉、租購同權的巨大支持力度讓長租公寓市場不斷升溫。而伴隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內難以改變，這些區(qū)域高企的房價使得部分剛需受到抑制，購房需求外溢至租房市場。

　　從需求端來看，租賃需求的人群以流動人口為主，從進一步細分來看其中租賃需求又可分為短租需求與長租需求，租賃市場的容量逾萬億。

　　據(jù)北大光華管理學院 REITs 課題組預測，如果用 REITs 規(guī)模占GDP的比例，以及 REITs規(guī)模占股票市值的比例作為參照，REITs 市場發(fā)展比較好的幾個市場，包括美國、新加坡、中國香港和澳大利亞，取他們一個平均值或中位數(shù)。

　　中國內地如果達到成熟市場的水平，標準化公募 REITs 市場規(guī)模將達到 4 萬億到 12 萬億。

　　值得一提的是，當前階段 REITs 試點方式適宜選擇比較成熟、相對優(yōu)勢的，包括租賃住房、成熟的商業(yè)物業(yè)，以及一些優(yōu)質的基礎設施項目作為試點。“租購并舉”是建設房地產長效機制的一個重要理念。

　　從政策引導方向來看，城鎮(zhèn)租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發(fā)行租賃住房 REITs 產品的基礎資產。此外，市場聚焦基礎設施資產、公共服務資產、經營性物業(yè)、監(jiān)管認可的其它資產這四類資產有望成為基礎資產。

　　從深交所目前已經發(fā)行的資產類別來看，集中在商業(yè)地產、工業(yè)地產、酒店、長租公寓、公共人才房，物流倉儲、產業(yè)園等不動產類型。深交所相關負責人介紹，深交所自 2014 年推出全國首單類 REITs“中信啟航專項資產管理計劃”以來，已建立資產類型豐富、創(chuàng)新效應顯著、評審掛牌高效的深市特色 REITs 市場。截至目前，深交所累計發(fā)行類 REITs 產品 26 只，總發(fā)行規(guī)模541.48 億元，占全市場比例約 60%。

　　“下一步，將積極推進公募 REITs進程，將配合推動公募 REITs 的研究調研、規(guī)則制定等工作；全力支持雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿區(qū)等區(qū)域開展創(chuàng)新試點，重點推動住房租賃、基礎設施和商業(yè)物業(yè)等領域盤活存量資產。”深交所相關負責人說。

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