這看起來像一句玩笑線和過去三年的一個最大不同。伴隨中國疫情政策調(diào)整，國家“全面搞經(jīng)濟(jì)”，中央層面頻繁釋放積極信號，是時候抽離悲觀情緒，是時候改變思路審視未來。

　　尤其是被視作近年“最大悲觀之一”的房地產(chǎn)，更需要振作起來看到新機(jī)會。就像郁亮說的“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路�！�

　　風(fēng)財訊年終策劃系列之《2023不動產(chǎn)關(guān)鍵詞》，擬匯聚不動產(chǎn)多個領(lǐng)域具有發(fā)言權(quán)的聲音，來給2023年相應(yīng)領(lǐng)域做預(yù)判，希望觸發(fā)您的新思路、新視角。

　　多家研究機(jī)構(gòu)：目前世界銀行、國際貨幣基金組織（IMF）等國際組織和高盛、瑞銀、野村等多家國際機(jī)構(gòu)對2023年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期集中在4%-5%之間，國內(nèi)機(jī)構(gòu)的預(yù)測則多集中在5%-6%之間。

　　房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式就是“雙軌制 租購并舉”。

　　具體而言是向兩個方面發(fā)展，一是堅定地“完善住房市場體系和住房保障體系”，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障；一方面鼓勵租購并舉，解決好新市民和青年人等住房問題，比如允許保障性租賃房以租代購、補交資金后可入市。

　　也由此劉曉博等業(yè)內(nèi)人士預(yù)測大部分二線城市將取消限購、限售；一線城市限制政策將出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

　　市場仍有大量存貨。截至2022年10月，狹義庫存累計同比上升約17%。一二線個月，三四線個月。

　　貝殼研究院監(jiān)測的重點50城的當(dāng)前庫存房源量較2021年末上升14%，2021年末較2020年末上升13%，二手房庫存供應(yīng)量變化基本穩(wěn)定。

　　因為價格下跌下消費者預(yù)期不強(qiáng)，購房意愿減弱，以換房為主導(dǎo)的市場，不買也就意味著不賣，所以新增庫存變化幅度相對平穩(wěn)。

　　當(dāng)前重點城市二手房平均議價空間（掛牌價和成交價的差額占掛牌價比例）已升至10%，處于近幾年高位。

　　買賣雙方達(dá)成合意價需要賣方做出更大的價格讓步，這一特征還將延續(xù)，直到更多買方入場后議價空間逐步回落。

　　“時隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的政策面逐步向好，政策力度、廣度都全面超出萬科的預(yù)期。”

　　隨之，萬科總裁祝九勝指出，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會。萬科會開始做一些積極動作，比如在補充開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會、公開市場拿地、開拓經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)等。

　　保利發(fā)展透過房地產(chǎn)行業(yè)白皮書預(yù)判，行業(yè)運行邏輯發(fā)生根本性改變，過去是高杠桿驅(qū)動規(guī)模增長，現(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn)，企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營現(xiàn)金流，依賴銷售回款，需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。

　　因為房地產(chǎn)呈現(xiàn)去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化的五大特點，所以房企要將粗放的三高模式，轉(zhuǎn)為精細(xì)化的“內(nèi)生模式”，注重構(gòu)建動態(tài)能力。

　　中指研究院：雖然疫情防控形勢仍是最大變量，但二線城市的政策優(yōu)化空間較大，核心二線城市市場有望穩(wěn)步恢復(fù)，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市。

　　三四線城市的市場成交規(guī)模或繼續(xù)下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。人均住房建筑面積超40㎡的三四線城市，部分城市甚至超過50㎡，這部分城市新增住房空間較小，短期市場調(diào)整壓力仍較大。

　　長三角、珠三角住宅成交面積同比降幅收窄最明顯；但惠州、珠海短期庫存較高，或拖累市場修復(fù)，肇慶、江門市場或延續(xù)底部盤整態(tài)勢。

　　京津冀短期區(qū)域市場調(diào)整壓力較大，預(yù)計2023年北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市持續(xù)底部運行。

　　長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù)，比如成都放松了樓市政策，有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)；短期武漢、長沙等城市均有政策優(yōu)化預(yù)期。

　　《日本失去的十年》一書中描述日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的社會是“低欲望社會”。但中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到那個經(jīng)濟(jì)成熟度、也沒有到那種危機(jī)度。