我們經(jīng)常說到的“工抵房”是指開發(fā)商用其開發(fā)的商品房頂?shù)殖邪�方的工程款的行為，也即“以房抵債”，法律性質(zhì)上屬于“以物抵債”。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)走低，開發(fā)商拖欠工程款現(xiàn)象嚴(yán)重，以房抵債成為承包方無奈之選。如承包方能夠順利過戶取得房屋產(chǎn)權(quán)，工抵房也不失為一種實(shí)現(xiàn)債權(quán)的理想方式。然，多數(shù)情況下，被抵債的商品房尚未竣工，不具備過戶的條件，而開發(fā)商往往存在其他債務(wù)危機(jī)，工抵房協(xié)議的履行，存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)與爭(zhēng)議，如協(xié)議是否有效，以房抵債是否可以對(duì)抗第三人執(zhí)行，以房抵債未能履行時(shí)如何救濟(jì)等。

　　本文筆者結(jié)合法律規(guī)定及相關(guān)案例，對(duì)工抵房常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案進(jìn)行分析，望對(duì)以房抵債當(dāng)事方有所啟示。

　　施工方以商品房頂?shù)止こ炭顚?shí)現(xiàn)債權(quán)的前提是與發(fā)包方之間一份合法有效的以房抵債協(xié)議。因工程款付款期限不同，以房抵債協(xié)議可能在施工的各個(gè)階段達(dá)成，而工抵房協(xié)議的效力可能因簽署階段不同而有不同的認(rèn)定。一般而言，工程款付款期限屆滿前簽署的工抵房協(xié)議可能因違反禁止流押條款而無效，付款期限屆滿后達(dá)成的工抵房協(xié)議一般有效，有法律規(guī)定的其他無效情況除外。

　　工程款付款期限屆滿前，債權(quán)尚未確定，發(fā)包方能否如期支付工程款存在不確定性。施工方的目的是為了取得工程款，而非為了購買房屋，因此，在付款期限屆滿前簽署的以房抵債協(xié)議的目的多數(shù)為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而非建立房屋買賣關(guān)系。法律對(duì)于債務(wù)履行期限屆滿前簽署的以物抵債協(xié)議的效力有較為清晰的界定。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零一條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》合同編通則若干問題的解釋第二十八條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，抵債財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響其他部分的效力；債權(quán)人請(qǐng)求對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持�！�

　　根據(jù)上述法律規(guī)定可知，付款期屆滿前達(dá)成的以房抵工程款的協(xié)議意思表示僅為債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，可就抵押財(cái)產(chǎn)拍賣或者變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，并無買賣合意。如約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，抵債財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，則為流押條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響其他部分的效力。在抵房條款無效的情況下，承包方仍可以請(qǐng)求開發(fā)企業(yè)支付工程價(jià)款。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》合同編通則若干問題的解釋第二十七條第一款規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，不存在影響合同效力情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議自當(dāng)事人意思表示一致時(shí)生效�！�

　　《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第44條規(guī)定：“【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持�！�

　　根據(jù)上述規(guī)定可知，以債務(wù)履行期屆滿后達(dá)成的以物抵工程款協(xié)議，如無法律規(guī)定的其他無效情形，依法認(rèn)定為有效，債權(quán)人可以要求按照協(xié)議約定交付房屋及配合辦理過戶等手續(xù)。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定了建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人在發(fā)包人未按照約定支付建設(shè)工程價(jià)款時(shí)，可以要求對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行折價(jià)或請(qǐng)求法院拍賣，并對(duì)此享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。這種權(quán)利是法律為保護(hù)承包人權(quán)益而設(shè)立的一項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)。

　　優(yōu)先受償權(quán)為的行使有一定的時(shí)限要求，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條規(guī)定了優(yōu)先受償權(quán)的期限，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算，最長(zhǎng)不得超過十八個(gè)月。然，從簽署以房抵債協(xié)議到協(xié)議的最終履行，可能經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間，可能超過優(yōu)先受償權(quán)期限。

　　那么承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議，是否屬于優(yōu)先受償權(quán)的行使方式？我們結(jié)合相關(guān)案例觀點(diǎn)進(jìn)行說明。

　　最高人民法院（2021）最高法民申4574號(hào)案件認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為承包人的法定權(quán)利，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人可以通過與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設(shè)工程折價(jià)抵償，符合法律規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式。

　　最高人民法院（2020）最高法民再352號(hào)案件認(rèn)為，以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。

　　多數(shù)情況下，以房抵債協(xié)議簽署時(shí)，房屋尚未竣工，不能及時(shí)過戶，而開發(fā)商的負(fù)債和信譽(yù)存在不確定性，因此，即便以房抵債協(xié)議有效，承包方仍有可能出現(xiàn)無法取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如，開發(fā)商一房多賣，將房屋另行出售他人；開發(fā)商因其他債務(wù)糾紛導(dǎo)房屋被法院查封；開發(fā)商因財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化，導(dǎo)致樓盤出現(xiàn)爛尾無法最后交付等風(fēng)險(xiǎn)。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理權(quán)屬過戶、網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記等手續(xù)。

　　網(wǎng)簽備案只是房地產(chǎn)管理部門規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋的網(wǎng)絡(luò)管理措施，防止“一房多賣”。但網(wǎng)簽備案不同于預(yù)告登記，不能對(duì)抗第三人對(duì)房屋的查封、執(zhí)行等措施。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。

　　工抵房能否排除第三人的執(zhí)行系工抵協(xié)議能夠最終履行的核心問題之一，也是工抵房引發(fā)訴訟、執(zhí)行異議的焦點(diǎn)問題。該問題在司法實(shí)踐中頗有爭(zhēng)議，司法裁判尺度不盡統(tǒng)一，各地高院在指導(dǎo)意見中也有截然不同的觀點(diǎn)。

　　（1）法律規(guī)定 關(guān)于該問題的法律依據(jù)主要是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

　　根據(jù)上述規(guī)定，有觀點(diǎn)認(rèn)為執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條旨在保護(hù)房屋消費(fèi)者，因此施工方工抵房不能排除第三人的執(zhí)行。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，承包人對(duì)房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，房屋系工程款債權(quán)的物化載體，承包人對(duì)房屋的權(quán)利足以排除其他債權(quán)。

　　持否定觀點(diǎn)的如北京高院，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行查控時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則及案外人異議審查中權(quán)利（利益）沖突規(guī)則若干問題的意見》第十九條認(rèn)為執(zhí)行異議中保護(hù)的“買受人是指符合消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的消費(fèi)者，不包括以物抵債的受償人或者名為買賣實(shí)為抵債的合同當(dāng)事人。”

　　持肯定觀點(diǎn)的如江蘇高院《執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（二）》、山東高院《山東省高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》，附件條的認(rèn)可以房抵債可以排除第三人的執(zhí)行。

　　對(duì)于以房抵債是否排除執(zhí)行，最高院先后作出不同觀點(diǎn)的裁判。如最高法在（2020）最高法民再352號(hào)案中觀點(diǎn)認(rèn)為，承包人對(duì)房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，房屋系工程款債權(quán)的物化載體，承包人對(duì)房屋的權(quán)利足以排除其他債權(quán)。（2021）最高法民終667號(hào)案件裁判也持肯定觀點(diǎn)。（2019）最高法民終842號(hào)案件則持相反觀點(diǎn)，判決認(rèn)為，以物抵債協(xié)議系以消滅協(xié)議當(dāng)事人之間存在的金錢債務(wù)為目的，不動(dòng)產(chǎn)交付僅系以物抵債的履行方式。基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的“買受人”，在完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記之前，僅憑以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)益。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》合同編通則若干問題的解釋第二十七條第二款“債務(wù)人或者第三人履行以物抵債協(xié)議后，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相應(yīng)的原債務(wù)同時(shí)消滅；債務(wù)人或者第三人未按照約定履行以物抵債協(xié)議，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，債權(quán)人選擇請(qǐng)求履行原債務(wù)或者以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！�

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》合同編通則若干問題的解釋出臺(tái)之前，法學(xué)理論和實(shí)務(wù)對(duì)于以房抵工程款協(xié)議是債的更改還是新債清償存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，協(xié)議達(dá)成后新債成立，舊債消滅；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，協(xié)議達(dá)成后新舊兩債并存，債權(quán)人可以請(qǐng)求履行新債，也可以請(qǐng)求恢復(fù)履行舊債。民法典合同編通則解釋第二十七條給出了明確的答案：債權(quán)人有權(quán)選擇請(qǐng)求履行原債務(wù)或者請(qǐng)求履行以物抵債協(xié)議。

　　在以房抵債的交易規(guī)則中，開發(fā)商雖然作為欠款方，但往往仍處于優(yōu)勢(shì)地位，開發(fā)商往往會(huì)在抵債協(xié)議中約定，協(xié)議一旦簽署即視為工程款已支付完畢，工程款債權(quán)即消滅等類似的內(nèi)容。如果存在消滅舊債的約定，則施工方將無法再主張工程款，而只能以買賣合同法律關(guān)系主張債權(quán)，也將失去工程款的優(yōu)先受償權(quán)。

　　開發(fā)商破產(chǎn)的案例頻發(fā)，那么施工方在簽署以房抵債協(xié)議后，如遇到開發(fā)商破產(chǎn)的情況，將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？協(xié)議是否存在被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)？筆者結(jié)合《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析。

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定：人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷：（一）無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的；（二）以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的；（三）對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的；（四）對(duì)未到期的債務(wù)提前清償?shù)�；（五）放棄債�?quán)的。

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條：人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前六個(gè)月內(nèi)，債務(wù)人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對(duì)個(gè)別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)�，管理人有�?quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。但是，個(gè)別清償使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益的除外。

　　基于上述規(guī)定，在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債權(quán)人如以無償、或者低于市場(chǎng)價(jià)格的方式取得房產(chǎn)，或者開發(fā)商對(duì)工程款未到期的債務(wù)進(jìn)行抵房的，或者在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前6個(gè)月內(nèi)進(jìn)行抵房，以房抵債協(xié)議會(huì)存在被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)支付不能的情況時(shí)，施工方應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利，破產(chǎn)前夕簽署的抵房協(xié)議存在被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。此外，頂?shù)謨r(jià)格應(yīng)盡量符合市場(chǎng)價(jià)格，避免因價(jià)格過低而存在協(xié)議被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合執(zhí)行異議案例，法院在審查以房抵債協(xié)議效力時(shí)，頂?shù)謨r(jià)格也是考慮的重要因素。

　　基于工抵房模式存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)和爭(zhēng)議，施工方不得以接受工抵房的償債方式時(shí)，如何降低風(fēng)險(xiǎn)，筆者給出以下建議，歡迎指正。

　　一方面，工程款的優(yōu)先受償權(quán)具有時(shí)限規(guī)定，盡量在時(shí)限內(nèi)完成商品房的頂?shù)�；另一方面，開發(fā)商償債能力不足時(shí)更易發(fā)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，盡早簽署以房抵債協(xié)議可降低被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

　　抵債房產(chǎn)具備產(chǎn)權(quán)過戶條件的，應(yīng)及時(shí)督促對(duì)方配合辦理權(quán)屬過戶登記手續(xù)。如不具備過戶條件，應(yīng)辦理網(wǎng)簽備案登記和預(yù)告登記手續(xù)。需注意的是網(wǎng)簽備案登記并不能對(duì)抗第三人，而預(yù)告登記可將房屋買賣關(guān)系物權(quán)化，具有對(duì)抗第三人的法律效果。

　　工程款未到期簽署工抵房，有被認(rèn)定為流押條款的條款，債權(quán)人將無法要求開發(fā)商履行房屋交付、過戶等義務(wù)。雖然流押條款的無效并不影響其他條款的效力，債權(quán)人仍可以要求開發(fā)商支付工程款，但，該等情況下，如未做特別約定，施工方可能因簽署工抵房協(xié)議而錯(cuò)過了優(yōu)先受償權(quán)的期限，因此應(yīng)避免工程款到期前簽署以房抵債協(xié)議。

　　跨項(xiàng)目抵房的模式，涉及到發(fā)包方、承包方和房源方。三方協(xié)議中一般會(huì)約定發(fā)包方和承包方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，轉(zhuǎn)而成為承包方和房源方的房屋買賣合同關(guān)系。該種模式下，因承包方工程款與抵債房源無關(guān)，承包方對(duì)抵債房源優(yōu)先受償權(quán)受阻。在政府監(jiān)管的政策下，跨項(xiàng)目抵房在網(wǎng)簽備案等協(xié)議推進(jìn)中可能面臨政策方面的障礙。

　　為避免優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)益受損，工抵房協(xié)議中應(yīng)明確約定，以房抵債系雙方對(duì)發(fā)包方欠付工程款的協(xié)商折價(jià)，屬于行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

　　雖然民法典合同編通則解釋第二十七條規(guī)定，如債務(wù)人或者第三人未按照約定履行以物抵債協(xié)議，債權(quán)人有權(quán)選擇請(qǐng)求履行原債務(wù)或者請(qǐng)求履行以物抵債協(xié)議，但法律允許合同當(dāng)事人做除外約定。如約定舊債消滅，則承包人只能以房屋買賣合同關(guān)系追究發(fā)包方責(zé)任，將喪失優(yōu)先受償權(quán)。

　　如以房抵債協(xié)議因被認(rèn)定無效、撤銷或者被解除等任何原因?qū)е乱苑康謧鶇f(xié)議未能實(shí)際履行，應(yīng)約定承包人可以繼續(xù)向發(fā)包方主張工程款。

　　在房地產(chǎn)下行的當(dāng)下，開發(fā)商以在建商品房頂?shù)滞锨返墓こ炭钜殉蔀槭┕し綄?shí)現(xiàn)工程款債權(quán)的常見方式，經(jīng)過上文分析可知，以房抵債協(xié)議存在較多的法律風(fēng)險(xiǎn)和爭(zhēng)議，施工方如何順利取得抵債房屋的產(chǎn)權(quán)成為施工方面臨的重要課題。債權(quán)人應(yīng)充分明晰以房抵債協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱，以降低房屋頂?shù)止こ炭钅Ｊ街酗L(fēng)險(xiǎn)，充分保護(hù)自己合法權(quán)益。