轉型輕資產運營模式要求Y地產能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢資源，尋求項目合作，并且在自身資金投入較小的前提下，合理且充分地使合作方資源發(fā)揮作用，助力本企業(yè)獲取更多收益。因此Y地產發(fā)揮自身長期積累的在供應鏈上游的供應商和供應鏈下游消費者之間的信譽度及品牌影響力，獲取無息負債，為企業(yè)資金鏈助力。

　　一方面，從供應商的方面分析，Y地產從事房地產行業(yè)數年，與許多供應商形成了長期合作關系，雙方互相信任的程度較高，加之供應商想推動交易的實現，增加銷售額，故Y地產應付供應商的貨款在支付方式的選擇上更加靈活，在支付期限上更加寬松，可以利用貿易及其他應付款項這一無息負債投入生產經營

　　另一方面，從消費者的方面分析，Y地產的品牌影響力較大，在河南區(qū)域內市場認可度很高，消費者愿意接受通過支付預付款的方式進行房屋購置，故Y地產可以利用預收賬款或者合同負債這一無息負債用于生產經營。

　　九年間無息負債的數額每年都在增多，說明Y地產比較關注無息負債的利用，但從無息負債增長速度看，轉型前增長率呈下降趨勢，尤其在轉型當年增速跌至個位數僅為6.13%，轉型后增長率總體呈上升趨勢，尤其在2017年同比增長71.27%；2018年又在前一年高速增長的基礎上同比增長87.91%；

　　近兩年雖增速放緩，但有2017、2018兩年的高速增長率做鋪墊，無息負債的基數已經相當大了，2020年達到了1140多億，增速放緩也是情理之中。大量無息負債的存在使得Y地產資本充足度得到保障，同時無息負債顧名思義沒有資金使用利息，降低了本公司的融資成本。

　　Y地產輕資產轉型后采取代建模式，在房地產開發(fā)中借力合作，減少了自有資金的投入，緩解了資金占用較多的情況，公司的現金流一定程度上得到改善。

　　輕資產轉型后，經營活動產生的現金流量凈額較大，尤其在轉型當年增速接近588.60%，此后除2019年外，基本保持較大的基數，直至2020年經營活動產生的現金流量凈額達47.75億元，較上年再增加42.24億元，同比增速高達766.61%，進一步反映出Y地產資金的流動性在提高，用于生產經營的流動資金在增多，在一定程度上緩解了資金鏈的壓力。

　　值得注意的是，2019年該指標出現了較為嚴重的下降，但是企業(yè)可以在下一年迅速恢復到原有水平，說明企業(yè)在轉型過程中對經營活動的應對能力較強，能夠合理控制經營活動產生的現金流量凈額，將其保持在合理范圍，才更加有利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　轉型輕資產運營模式使得Y地產的獲利渠道不僅局限于房地產開發(fā)獲取的資產增值收入，而是通過代建等策略，合作開發(fā)輕資產項目，輸出品牌與管理，從中獲取項目管理服務收入。輕資產轉型的六年時間，Y地產輕資產項目的銷售額對公司整體銷售額的增長起推動作用；輕資產項目獲得的項目管理服務收入同樣成為Y地產總收入的重要組成部分。

　　2015-2020年，Y地產的輕資產銷售額和項目管理收入呈逐年上升趨勢，公司整體的銷售額和收入也呈逐年上升趨勢，輕資產項目的兩個數據與相應的公司數據變動趨勢吻合，輕資產項目對公司整體業(yè)績有一定的推動作用。輕資產項目銷售額占總銷售額的比重不斷增加，經過六年的發(fā)展，至2020年該比重達到了33.42%，約為整體銷售額的1/3，輕資產項目作為轉型后發(fā)展的新業(yè)務板塊，達到這種程度對公司業(yè)績的提升起到很大的推動作用。

　　此外，得益于輕資產轉型注重輸出品牌與管理，鞏固并提升了Y地產的品牌形象，同時也離不開公司對輕資產轉型的堅持與推進，Y地產通過輕資產項目獲取的項目管理服務收入從無到有地發(fā)展起來，占總收入的比例大體呈上升趨勢，尤其在2017、2018年占比增速高達441.46%、105.86%，體現出輕資產項目收入對公司總收入的貢獻越來越大的趨勢。

　　近兩年，該比例雖略有下滑，但仍保持在百分之三左右，保持地還是基本穩(wěn)定的，并且項目管理收入并未減少，比例的下降主要是因為受疫情的影響公司采取降價銷售的方式去庫存，總收入提高了。

　　總體上看，輕資產板塊形成的新的獲利渠道確實對Y地產的盈利起到強勁的推動作用，助力盈利能力的提升。綠城中國是房地產行業(yè)較早以發(fā)展代建模式進行輕資產轉型的龍頭房企，可以說Y地產的輕資產轉型策略在一定程度上模仿和借鑒了綠城中國的模式，由于二者均以代建模式為轉型策略，都注重輸出品牌與管理，在輕資產轉型上有許多共同之處，故在財務方面二者有一定的可比性，因此選擇將綠城中國作為橫向對比企業(yè)，以更好的分析Y地產輕資產轉型的效果。

　　Y地產在輕資產轉型前較已經處于轉型初期的綠城中國有較大差距，側面說明了重資產模式在當時的宏觀背景下不占優(yōu)勢；輕資產轉型后，Y地產對綠城中國形成追趕之勢，銷售凈利率從整體上高于綠城中國。具體而言，2015年由于諸多因素的綜合影響，Y地產和綠城中國銷售凈利率出現較為嚴重地下滑；

　　第二年綠城中國扭轉局面，指標實現回升，而對于Y地產而言，雖然已進行輕資產轉型，但輕資產項目建設交付需要時間，對公司盈利的貢獻并不明顯，因此延續(xù)了下降趨勢；2017年之后，Y地產輕資產項目開啟強勁動力，推動指標增長，甚至超過了轉型多年的綠城中國，說明輕資產轉型對Y地產盈利提升的效果較好。

　　Y地產銷售凈利率的下滑趨勢持續(xù)到2016年，而輕資產轉型于2015年開始，似乎轉型并未對盈利產生積極作用，實際上，通過上述有關輕資產項目相關情況的分析也可以發(fā)現，Y地產輕資產項目在轉型的前兩年，不論是從銷售額還是項目管理服務收入上都沒有突出的表現，從2017年才開始強勁發(fā)展，這恰好與公司銷售凈利率的變動趨勢不謀而合，再次證明輕資產轉型對公司盈利是有影響的。2017年，輕資產項目的貢獻使得下降趨勢終止，形成“V”型變化，Y地產銷售凈利率回升，在此之后雖有所波動，但總體呈上升趨勢。

　　在轉型的六年內，Y地產的輕資產已形成一定規(guī)模。各年簽約的輕資產項目個數能夠保證一定的數量，并且呈波動上升的趨勢。輕資產項目的建筑面積和項目數的變動基本保持一致，說明單個項目的建筑規(guī)模也能保持一定的水平，并沒有出現為追求項目個數的增長而忽視項目規(guī)模的情況。

　　累計數據能更加直觀地體現輕資產當前的發(fā)展規(guī)模，到2020年末，輕資產項目累計簽約246個，累計建筑面積達3309萬平方米。再結合輕資產項目的銷售額和銷售收入情況，可以認為輕資產轉型是Y地產擴大市場占有率的強大武器。

　　此外，Y地產憑借輕資產逐步布局全國市場，向省外市場開拓，至2020年輕資產項目已覆蓋包括河南、河北、山東、山西、湖北、安徽、江蘇、陜西8個省，跟進省外項目62個。雖然輕資產項目很大比例上仍然位于河南省內，但不能難看出，Y地產已經找到向省外發(fā)展的突破口，在市場占有率的提升上仍有較大發(fā)展空間。

　　部分龍頭房企進駐河南導致省內房地產市場競爭愈加激烈是Y地產輕資產轉型的一大動因，2015-2020年，Y地產市場占有率不降反升，并且在2019年突破百分之十，2020年達到百分之十二，與2022年達到市場占有率百分之十五的目標越來越接近，說明輕資產作為新的增長點為Y地產面對市場競爭、維持并擴大市場占有率提供了新的支撐點，支持其增強市場競爭力。

　　Y地產輕資產轉型注重輸出品牌與管理，在此過程中對品牌價值的提升起到了較大的推動作用。Y地產代建模式強調借力合作，合作方的等級與實力，能側面體現出Y地產能夠匹配的水平，彰顯公司的品牌價值。

　　從年報中反饋的信息發(fā)現，與Y地產合作的開發(fā)商在轉型期間逐漸發(fā)生變化。從數量上看，選擇與Y地產合作的開發(fā)商數量明顯增多，說明Y地產具有核心競爭力的品牌與管理能力越來越受到市場的認可；從質量上看，將與Y地產合作的開發(fā)商分為省級、市級、縣級，在轉型初期輕資產項目的合作方多為縣級開發(fā)商，隨著轉型的深入，省市級開發(fā)商合作的項目逐漸增多，比重增大，故Y在輕資產代建領域的知名度越來越高，相應地品牌價值也會提升。返回搜狐，查看更多