房地產(chǎn)項目白名單要在“保交樓”等方面獲得分寸功，需明晰深淺有度、收放有序的分寸感，要避免拔苗助長的過猶不及，又要避免明知不可為的錯位行為。

　　繼年初住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》后，最近多地次第出爐房地產(chǎn)項目白名單，基于項目提供融資協(xié)調(diào)機(jī)制。目前廣西南寧發(fā)布107個房地產(chǎn)項目白名單，重慶發(fā)布314個、成都發(fā)布208個、武漢發(fā)布101個等。

　　房地產(chǎn)項目白名單，一般是當(dāng)?shù)刈〗ú块T與國家金融監(jiān)管總局地方監(jiān)管局聯(lián)合向轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送的房地產(chǎn)項目。這種用白名單構(gòu)建的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，在紓困房企和保交樓項目等方面，是非常具有善意的。

　　而這種善意能否落實、收獲善果，因人、因勢而異，且知易行難。因為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已步入市場持續(xù)探底時期，市場何時見底取決于各方如何盡快促成市場出清，從更宏觀層面說就是如何促進(jìn)企業(yè)、居民和政府等三部門資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。唯有市場見底出清，房地產(chǎn)調(diào)控工具箱才可能散發(fā)出特定工具理性，自上而下的政策意愿，才能與自下而上的市場偏好產(chǎn)生共識，政策工具箱才能在市場觸發(fā)相互助推效應(yīng)。

　　此外，當(dāng)前對房地產(chǎn)項目“白名單”，還需警惕將沒有出險的正常房地產(chǎn)項目，與已出險的房地產(chǎn)項目歸為一類，將不同風(fēng)險偏好的項目混入白名單，可能容易引發(fā)房地產(chǎn)項目“白名單”中出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣，即市場“檸檬化”。納入白名單的項目意味著要進(jìn)行資金的封閉化管理，其實對房地產(chǎn)商而言，意味著現(xiàn)金流支配權(quán)的讓渡，這對一些尚未出險的房企未必有利。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2023年末個人住房貸款余額為38.17萬億元，同比下降1.6%，是近20年來首年出現(xiàn)同比負(fù)增長，2023年房企國內(nèi)貸款跌至1.56萬億元，同比跌10.3%，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模從2019年的1萬億元暴跌至2023年的297.4億元等。

　　這警示各地推出的房地產(chǎn)項目白名單，能否收效存在相當(dāng)?shù)牟淮_定性。這從去年一季度央行推的兩項結(jié)構(gòu)性再貸款工具就可見一斑。

　　如去年1月央行設(shè)立800億元房企紓困專項再貸款，支持五家全國性AMC對受困房地產(chǎn)企業(yè)項目并購化險，2月設(shè)立余額1000億元的租賃住房貸款支持計劃，而央行2024年1月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃的余額均為0；此外，額度為2000億元的“保交樓”貸款支持計劃余額僅為56億元。央行再貸款的使用主體是商業(yè)銀行，可見商業(yè)銀行再貸款額度用得不多。

　　利好的金融支持工具，為何在市場難以有效推進(jìn)？原因并不復(fù)雜，由于銀行有自己的考核體系，商業(yè)銀行守土有責(zé)，一旦放出去的貸款出現(xiàn)風(fēng)險，當(dāng)事人會被追責(zé)，而且這種追責(zé)目前并不會因為有政策支持就網(wǎng)開一面，即金融機(jī)構(gòu)的激勵約束機(jī)制與政策的激勵約束機(jī)制不匹配。這是近年來持續(xù)出現(xiàn)寬貨幣、緊信用，及資金在金融系統(tǒng)空轉(zhuǎn)的原因之一。

　　可見，當(dāng)前利用白名單搭建房地產(chǎn)項目的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，至少目前與金融機(jī)構(gòu)的績效考核機(jī)制，及宏觀上的守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險等任務(wù)，存在一定矛盾。

　　當(dāng)下要讓基于白名單的融資協(xié)調(diào)機(jī)制，轉(zhuǎn)化為金融機(jī)構(gòu)的具體行為，無疑還需地方政府和金融監(jiān)管部門對市場進(jìn)行額外增信，以補上金融活動中出現(xiàn)的新風(fēng)險敞口。這意味著白名單要求提供者是以增信主體身份出現(xiàn)，方有機(jī)會理順房地產(chǎn)項目融資的責(zé)權(quán)利關(guān)系，否則縱使有白名單，若沒有增信主體進(jìn)行新的信用輸入，讓商業(yè)銀行頂著被追責(zé)的壓力來投放資金，是有很大難度的。

　　房地產(chǎn)項目白名單要在“保交樓”等方面獲得分寸功，需明晰深淺有度、收放有序的分寸感，要避免拔苗助長的過猶不及，又要避免明知不可為的錯位行為。當(dāng)前樓市最需要做的是如何更好地發(fā)揮政府作用，幫助其順利進(jìn)行市場出清。