根據(jù)克而瑞不動產(chǎn)運營華南監(jiān)測，2024年11月份深圳集中式長租公寓開業(yè)項目達到8個，合計新增房源量達到5108間，

　　以“產(chǎn)業(yè)”區(qū)域為中心的項目成為深圳11月集中式公寓供應(yīng)的主力，展現(xiàn)出租賃住房企業(yè)對產(chǎn)業(yè)人群高度關(guān)注與轉(zhuǎn)向。年底市場，局部有一些新的變化，因為換工、“換租周期”引發(fā)的局部區(qū)域市場“特殊轉(zhuǎn)變”，大部分區(qū)域租金在11月有些“逆勢反彈”，福田、南山租金也首度“扭轉(zhuǎn)下跌勢頭”，深圳全市租金也第一次超越“去年”同期水平。但同時基于集中式公寓供應(yīng)持續(xù)增壓，市場競爭加劇，深圳集中式公寓在租量出現(xiàn)首度“提升”，出租率也呈現(xiàn)首次的下滑。諸如抓區(qū)域優(yōu)勢的一些分散式公寓，其坪效租金出現(xiàn)提升，但在租量還在持續(xù)縮量，市場正進入年底一個“換租新周期”。去年底租一年周期租客人群也在重新選擇新的“租所”，進而帶來一些區(qū)域項目市場的“反彈”。

　　◾11月以來，深圳租賃住房方面的措施比較少，但在推向市場化方面行為十分積極。就比如深圳租賃住房政策多指向租賃住房企業(yè)“市場化”體系完善，并首次向市場“個人”推出2700多套保租房，并通過“公正搖號選房方式”，同時還強化租房提取的“支持”。

　　在11月，深圳保租房政策首度調(diào)整，首次面向個人集中配租“保障性租賃住房”，租金同時還低至六折，涉足光明區(qū)、坪山區(qū)等區(qū)域的7個項目的保障性租賃住房。此“首次”的變化，體現(xiàn)第一點：首次面向個人集中化投放，改寫了以前大多以“企業(yè)”配租為主的風格；第二點，租金低于6折，基本刷新了保租房90%折扣的底線，再度下降。

　　此外，深圳實施租房提取階段性支持，允許在深圳無房的繳存職工每月100%提取住房公積金月繳存額。至今深圳投了1000多個億公積金的額度支持深圳市民租房，租房提取金額及所占總提取金額的比重已經(jīng)穩(wěn)居全國首位。

　　11月，深圳租賃住房市場偏向于“逆勢脈沖回升”。全市租金仍然在持續(xù)上漲，集中式長租公寓坪效持平。企業(yè)方面，深圳長租企業(yè)開業(yè)方向多指向產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的啟動，入市的不少項目均圍繞產(chǎn)業(yè)方向的公寓服務(wù)。這標志著深圳租賃企業(yè)正強化“產(chǎn)業(yè)人群”服務(wù)！

　　表現(xiàn)活躍為窩趣、萬科泊寓、安居樂寓、寓見安居、中海友里公寓、金地草莓等。本月以國企為背景的一些租賃住房企業(yè)在迅速活躍，一些輕資產(chǎn)長租企業(yè)也在強化與國企等資產(chǎn)主的運營合作。

　　比如窩趣，11月連開了“兩大新項目”，其窩趣坪山燕子嶺新店和大運AI小鎮(zhèn)店均宣布開業(yè)。這兩個項目均選址深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)達的區(qū)域，比如大運AI小鎮(zhèn)，還有坪山的燕子嶺，其一方面強化服務(wù)產(chǎn)業(yè)人群為導向外，還同時加大對深圳東部區(qū)域“長租公寓”市場拓展，并與當?shù)匾恍�擁有資產(chǎn)的國企等企業(yè)展開深度合作。

　　安居樂寓、寓見安居一方面紛紛強化服務(wù)應(yīng)屆大學生“公寓房源”的供應(yīng)，同時安居樂寓還在推動新項目持續(xù)入市，安居樂寓寶羅小區(qū)這個900多套代表項目也在陸續(xù)入市。

　　此外，萬科泊寓也在強化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的入市，比如萬科泊寓華南數(shù)字谷項目籌備進入市場；還有中海友里公寓新項目“寶龍社區(qū)”已經(jīng)在11月積極開放，其面向的重點人群大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)重要產(chǎn)業(yè)人群，包括白領(lǐng)、科技從業(yè)人群等。而與大多數(shù)租賃企業(yè)重在市場化公寓外，雅詩閣在11月推入了不少酒店服務(wù)式公寓新項目，顯示出對中高端人群市場的關(guān)注。

　　土地方面，11月深圳成交0宗租賃住房土地，不過11月深圳新增2宗掛牌的“租賃土地”，甚至分布在福田香蜜湖這些好位置，預計12月進入市場成交。但總體來看，今年深圳只成交7宗租賃住房土地，顯示出租賃土地供應(yīng)的“有限性”。然而11月深圳以成交185億“宅地”新地王正打響土地供應(yīng)的積極信號，預計深圳土地供應(yīng)也將隨著市場回溫。

　　對比之下，上海的租賃供地市場11月整整新增供應(yīng)了9宗租賃土地成交，如此巨量配建租賃租房土地，正顯示出上海一直以來對租賃住房供應(yīng)的活躍性。

　　盡管租房市場持續(xù)降溫，但深圳全市租金凸顯“堅挺韌性”，呈現(xiàn)自今年6月以來“全市租金”連續(xù)6個月升溫，并于今年首次突破去年同期租金價位。

　　截止至11月底深圳全市平均租金為92.47元/平方/月，環(huán)比上漲0.34%，首次同比正增長，同比上漲0.38%，已經(jīng)超越去年租金水平。深圳全市租金連續(xù)上升，并逐步超越去年同期水平，顯示出今年深圳租賃住房市場的強價值，展現(xiàn)出租房市場的“回歸”。全市租金也從中旬連續(xù)回升，甚至攀升到92.65元/平方/月的周度高水平。

　　◾令人關(guān)注的是，本月深圳租金大多區(qū)域上升為主，其中核心區(qū)的南山、福田紛紛扭轉(zhuǎn)上個月“下跌”趨勢，出現(xiàn)回升。這些均體現(xiàn)11月深圳租賃住房市場比較反復波動，在震蕩的“淡季”行情中迎來一年中的“突轉(zhuǎn)”局面。

　　◾11月份深圳大部分區(qū)域租金逆勢“回溫”，特別是中心區(qū)的南山和福田，其租金均在回漲。包括傳統(tǒng)租房人群扎堆的寶安、龍華這些區(qū)域，租金也在回升。

　　11月，南山、福田、寶安、龍華、光明、鹽田、大鵬租金環(huán)比上漲為主。漲幅最大為大鵬區(qū)，環(huán)比大漲26.45%，平均租金為61.43元/平方/月，并達至今年1月以來的“新高”，可謂大漲。其次鹽田區(qū)漲幅為4.65%，租金為67.54元/平方/月，同為今年新高峰；寶安區(qū)租金為76.12元/平方/月，環(huán)比持續(xù)上漲1.08%，出現(xiàn)今年以來較大漲幅，反映出傳統(tǒng)租房扎堆性價比區(qū)域“租房積極性信號”。

　　福田區(qū)租金反復調(diào)整，10月首跌后，11月又出現(xiàn)創(chuàng)下新的高度，區(qū)域租金達到113.80元/平方/月，環(huán)比上漲0.37%，該租金比9月的113.60 元/平方/月還高，可謂持續(xù)“攀升”。福田區(qū)租金的堅挺，再度顯示出CBD區(qū)域租金的韌性，同時也反映今年以來深圳中心區(qū)租金水平的持續(xù)“歸位”，其11月集中式公寓出租率也環(huán)比提升0.30%，坪效租金以6.05元/平方/天位居全市前列。

　　光明區(qū)，11月租金還在持續(xù)上漲，也是今年中旬以來保持租金不錯漲幅的區(qū)域。光明因為產(chǎn)業(yè)釋放積極回暖信號，經(jīng)濟回升、消費升級、住房消費人氣回升一些緣故，一些租房市場開始好轉(zhuǎn)，其集中式出租率環(huán)比提升0.65%，高達96%，比全市平均水平還高。其租金一直回升，并在11月平均租金達到58.78 元/平方/月，環(huán)比上漲0.15%，但光明租金仍然還低于今年1月59.97元/平方/月高位。

　　11月以來，寶安、龍華，甚至南山一些區(qū)域租金回升，反映出“租客遷移”現(xiàn)象再度出現(xiàn)，經(jīng)過一年租期的循環(huán)后，一些租客為了匹配工作機會，及尋求租房的性價比正在重新選擇租房區(qū)域。

　　租金最高仍然為南山區(qū)，為116.22元/平方/月，租金再度回到“116”元價位。南山租金自8月以來一直回落，10月已經(jīng)跌破“116元”水平線月出現(xiàn)“反彈”，反映南山區(qū)因為一些區(qū)域就業(yè)訴求帶來的租房需求新變化。根據(jù)一線調(diào)研，南山一些長租公寓項目企業(yè)表示，11月的行情突然比10月有所好轉(zhuǎn)，一些新增就業(yè)機會正拉動新租房需求。

　　11月，唯獨羅湖、龍崗、坪山等這些區(qū)域租金有所下降。降幅最大為羅湖區(qū)，達到1.54%，租金為84.91元/平方/月，此租金并為該區(qū)域今年5月以來的較低點。

　　龍崗區(qū)租金為63.55元/平方/月，環(huán)比下跌0.72%，比10月有所降低，可見龍崗區(qū)租房市場在調(diào)整。

　　此外，坪山出現(xiàn)7個月以來租金連漲后的“首跌”。坪山租金為49.40元/平方/月，環(huán)比10月下跌0.10%，說明季節(jié)性對坪山這些相對偏遠區(qū)影響在產(chǎn)生。

　　截止至11月底，在租量為7207間，比年初的9400多間，少2200多間，比10月7059間，月度漲幅達到2.10%，“在租量”首度環(huán)比回升。深圳在租量首度回升反映集中式公寓供求在變化，房屋空置率也有所回升，隨之而來的出租率也出現(xiàn)下跌。數(shù)據(jù)上11月深圳集中式出租率達到95.38%，環(huán)比持續(xù)下跌0.24%，結(jié)束了今年以來的“10連漲”，說明市場降溫正在影響出租率。

　　11月坪效租金為3.51元/天/平方，與10月繼續(xù)持平，體現(xiàn)出“坪效租金的韌勁”。此坪效租金水平高于去年11月同期的3.47元/天/平方，也高于今年3月的3.29元/天/平方。深圳集中式長租公寓價穩(wěn)，體現(xiàn)整體公寓項目性價比的好轉(zhuǎn)，同時租金坪效首度超越去年同期水平，說明租金價值也在回升。

　　◾戶型方面，11月底深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例為40.46%，30-50平方為41.36%，相比10月，深圳30-50平方戶型下降了0.2個點，30平方以下戶型比重則提升了0.2個點，這反映出市場上對單間這類小戶型關(guān)注度又在提升，一些青年人訴求在這個月有所回升。

　　◾目前全深圳94.3%的房源比例都在80平方以下，120平方比例只有2.13%。本月80平方以上的戶型比重出現(xiàn)小微變化，反映一些大型租賃社區(qū)的入市，特別是保障性租賃住房拉升一些戶型空間。

　　對比之下，本月深圳分散式公寓30平方以下比重也在同步提升，這些說明年底這階段市場訴求在增多一些類似應(yīng)屆畢業(yè)生等單身新青年的租房需求，多數(shù)集中偏向單間為主的戶型。

　　11月深圳各類型集中式公寓在租量比例方面，白領(lǐng)公寓在租量明顯下降，但藍領(lǐng)公寓和金領(lǐng)公寓這類型公寓在租量在迅速提升，體現(xiàn)出市場對類型訴求的一些“微妙變化”，也反饋高端公寓的訴求在調(diào)整。

　　截至11月底分散式公寓在租量為1368間，比10月的1764間，環(huán)比下跌22.62%，減少近400間。比今年2月高峰的1.08萬間，整體持續(xù)縮水。在租量迅速降低，體現(xiàn)分散式公寓在11月有單獨好轉(zhuǎn)的行情。

　　分散式公寓憑靠一些分散及定價靈活的優(yōu)勢，其一些產(chǎn)品通過提升品質(zhì)獲得市場租客的青睞，有些“逆勢”向好的勢頭。11月深圳分散式坪效租金出現(xiàn)回升狀態(tài)，提升至4.40元/天/平方，整體月坪效租金達到132元/月/平方，比起去年同期11月的123元/月/平方還高出許多。價格差距明顯，說明其今年的租金在年底有所好轉(zhuǎn)，并以更優(yōu)的品質(zhì)獲得市場競爭力。

　　目前深圳全市分散式公寓累計小區(qū)數(shù)已經(jīng)達到34642個，累計房間數(shù)達到352854間，數(shù)量呈現(xiàn)持續(xù)增長，這數(shù)量在集中式公寓31.88萬間之上。

　　截止至11月底深圳個人房源掛牌出租房源為1.63萬套，環(huán)比10月的1.93萬套，下降15.42%，比起7月掛牌高峰的2.3萬套，明顯降低。因季節(jié)原因，深圳個人房源掛牌積極度還在下降。

　　◾值得關(guān)注的，掛牌價也在下跌。目前全深圳掛牌套均租價為6633元每月，比起10月的6759元每月下降1.87%。

　　目前盡管市場的確在降溫，成交活躍程度下降，成交套數(shù)環(huán)比下跌4.4%，但個人房源成交價有所回升，環(huán)比提升3.45%，反映市場成交預期相對心理價位在提高。

　　11月以來，深圳保障性租賃住房的投放已經(jīng)首次“跨越”，從“企業(yè)”轉(zhuǎn)向“個人”。這將是深圳保障性住房面向市場化一種“強烈的信號”。

　　比如深圳市住房保障署首次面向全市個人配租七個項目合計2705套保租房，這一行為已經(jīng)是一種新的突破。同時租金僅僅是六折，也打破了市場“九折”的水平，更低的價格面向社會新青年，充分展示出深圳對新青年和新市民的“呵護”。

　　此外，深圳在11月也首推第一個“共有產(chǎn)權(quán)住房”，寶安沙井珈譽時尚花園珈譽府5區(qū)的1729套共有產(chǎn)權(quán)住房推向市場，也標志深圳的保障性住房從“人才房”走向“共有產(chǎn)權(quán)住房”的突破。更“多元體系”保障性住房供應(yīng)正推向市場，讓更多深圳市民在“售和租”兩個層面有更多的選擇。

　　同時，深圳已經(jīng)在提前啟動保障2025年畢業(yè)生的計劃，“深夢揚帆”公益行動計劃也正式開始，1萬套公寓投放市場，攜手安居樂寓合作，還為各地高校應(yīng)屆畢業(yè)生提供來深免費7天居住權(quán)益。

　　事實上，年底以來深圳每個區(qū)域大量投放了“保租房”、“公租房”、“人才房”、“共有產(chǎn)權(quán)房”，一方面不止是穩(wěn)定市場預期，同時也更集中服務(wù)深圳的新青年和新市民，體現(xiàn)出政府對社會住房事業(yè)關(guān)注力度。

　　圖注：2024年11月深圳較為積極的長租公寓企業(yè)活躍程度統(tǒng)計（來源：克而瑞不動產(chǎn)運營華南），

　　整個11月，深圳長租公寓企業(yè)入市積極性仍然很高。尤其體現(xiàn)在類似龍崗大運、光明科學城、龍崗寶龍、南山蛇口、坪山燕子嶺、龍華北站、華南城等這些熱點的科技工業(yè)熱區(qū)布局的“積極性”。匹配工業(yè)制造人群需求而誕生的全新項目，正在催化公寓項目走向產(chǎn)業(yè)市場“人群化”。

　　隨著中海友里公寓、華潤有巢、金地草莓這些長租企業(yè)在光明的布局，光明集中式長租公寓有了“質(zhì)”的飛躍。更多的精細化“產(chǎn)品”正切入市場，促使租賃住房品質(zhì)化提升。比如11月金地草莓的金地名峰店正式舉辦開業(yè)儀式，宣布全新品質(zhì)公寓產(chǎn)品進入市場，其在三樓打造的“公區(qū)場景”，配置較大公區(qū)，包括落日營地、書吧、水吧、運動場、唱吧舞臺、露天草坪等多元社交空間，設(shè)計十分精巧，應(yīng)該是今年開業(yè)中產(chǎn)品中比較創(chuàng)新的一個項目。中海友里公寓光明城店，更是將集中式長租公寓的品質(zhì)提升到新階段水平，配備夕陽劇場、陽光辦公、森林書房、健身房、四季會客廳、大草坪、寵物區(qū)，及社區(qū)陽光輕氧水池、兒童活動天地等全齡段休閑等配套，堪稱社區(qū)中的“一絕”，其產(chǎn)品可謂十分用心，考慮到用戶的很多細節(jié)，搭配美的、方太這些高品質(zhì)的家具品牌，還送電磁爐。設(shè)計的細節(jié)，收納的設(shè)計細化到地板、采光線條；陽臺空間、床的收納，臥室；哪怕廚房、廁所均配“明窗”，全面優(yōu)化室內(nèi)聲音、采光、通風性能，“超長”書桌收納與尺度均可謂十分出色。甚至細化到一道門，考慮到噪音等，特別甄選雙層真空玻璃、鋼木高隔音門來隔絕嘈雜�？梢哉f每一處都是“用心的作品”，充分展現(xiàn)“精細化”特征。

　　此外，寶龍這一新起的新制造工業(yè)區(qū)，中海友里公寓新項目寶龍社區(qū)也將在這里入市，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更多適合產(chǎn)業(yè)人群的產(chǎn)品。包括窩趣，以輕資產(chǎn)為導向的長租企業(yè)，也積極在龍崗AI小鎮(zhèn)，及坪山燕子嶺推出新項目入市，積極響應(yīng)“產(chǎn)業(yè)人群”租賃住房的訴求。

　　萬科泊寓的華南城數(shù)字谷項目，也在為龍華華南城一帶物流電商、電子科技等人群服務(wù)。其在梅林關(guān)的項目，也吸引了超過千人住戶的入住，這些均反映在深圳特殊產(chǎn)業(yè)區(qū)域，長租企業(yè)布局的“積極性”。

　　一直在走中高端酒店服務(wù)式市場的雅詩閣，近期也入市了不少新項目。比如雅詩閣鳳儀山服務(wù)公寓項目、灣廈1012的盛捷公寓項目等，這些項目分布在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，或者高端國際化住區(qū)，服務(wù)高端“商務(wù)人群”。

　　11月整體深圳租賃住房市場呈現(xiàn)“脈沖式”波動。10月的“降溫”到11月租價“逆勢”回升，個別區(qū)域租賃行情有所“局部變化”，這說明今年行情已經(jīng)在承接去年同期行情，在抓“趨勢性”機會。

　　去年底整體經(jīng)濟行情向差，市場上裁人導致當時一些租客分流，而今年年底換租、換工，周邊因為新增寫字樓供應(yīng)導致輪換工作機會等需求在這一時期“頻繁發(fā)生”，帶來“租賃周期”新一輪變化。

　　按照長租公寓一般的一年租期這一行情“基準線”，今年可能會面臨一批租客用戶在重新選擇租房新住所問題，這釋放出來的需求也催化各區(qū)域租房市場重新“換租”行情。迭加長久性“就業(yè)”高壓下，2025年畢業(yè)生也在盡快融入深圳這座大城市就業(yè)，帶來“提前性”就業(yè)波潮，進而帶來新群體的“租賃需求”。

　　根據(jù)一線市場調(diào)研，比如光明，一些租客用戶來自南山、福田，這些顯示出好的產(chǎn)品正在吸引“好的租客”群體轉(zhuǎn)移。同時在南山一些區(qū)域，11月的租金“反彈回升”，迭加該區(qū)域一些新增辦公供應(yīng)提升，增多了對應(yīng)區(qū)域工作就業(yè)機會，進而帶來人群租賃需求的發(fā)生。一些長租公寓方也明確表示過，該區(qū)域租賃行情有點突然，行情比10月有所好轉(zhuǎn)。

　　市場總在“需求”變化中“轉(zhuǎn)移”。12月深圳租房市場正臨近“年底淡季”，返鄉(xiāng)、年底回家這些“春節(jié)性”因素將促使一波租房人群變化，隨之帶來租房市場的變動。預計12月深圳長租公寓行情將面臨新的“換租潮”和“離深潮”等多種元素的驅(qū)動。在這樣的市場“角逐”中，長租企業(yè)要在確定性趨勢中主動出擊顯得關(guān)鍵，不管是深化長租公寓項目的“差異化”與“品牌勢能運營”打造，還是推動真正專業(yè)化精細模式角逐市場，已經(jīng)是關(guān)鍵的步驟！明年的市場帶來將是更多的“競爭”，必須有“敬畏市場”的信念！